최우선변제권 뜻과 조건 및 주의사항

안녕하세요. 이번 포스팅에서는 최우선 변제권 뜻과 조건 및 주의사항 대해 살펴보도록 하겠습니다. 최우선변제권에 대해 궁금하신 분들은 아래 본문글을 참조해주세요.

 

최우선변제권이란?

최우선 변제권이란 집이 근저당에 잡힌 경우, 또는 어떤 일로 인해 집이 경매로 넘어가게 되면 임차인을 보호하기 위해 최우선적으로 임차인에게 보증금의 일부라도 보장해 줘서 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

임차인은 무조건 최우선 변제권을 받을 수 있을까?

안타깝게도 단순히 임차인이라고 해서 집이 경매로 넘어갔을 때, 무조건 보호해주지 않습니다. 임차인에게 최우선변제권을 가지려면 일정한 조건이 있어야 합니다. 그 조건은 다음과 같습니다.

 

1. 소액임차인이어야 한다

여기서 최우선변제권을 인정받을 수 있는 보증금 액수기준은 살고 있는 지역마다 다른데요. 다음과 같습니다.

- 서울특별시 전세보증금 1억 6천500 만원 이하 일 때 5,500만 원 이하

- 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포시 전세보증금이 1억 4500만 원일 때 4,800만 원 이하

- 광역시(군제외), 안산광주, 파주, 이천, 평택 전세보증금이 8,500만 원 이하 일 때 2,800만 원 이하

- 그 밖의 지역 전세보증금이 7,500만 원 일 때 2,500만 원 이하

 

2. 최우선변제금보다 내 전세계약 보증금이 더 많으면 안 된다

 

3. 임차인이 주거용 주택에 실제 거주해야 한다

여기서 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 임차인은 다음과 같습니다.

• 대한민국 국민
• 출입국관리법상의 외국인
• 외국국적의 재외동포

 

따라서 자연인만이 임차인이 될 수 있으며, 법인이 임차한 경우에는 적용대상이 되지 않습니다.

 

4. 대항력을 갖추고 있어야 한다

최우선 변제권을 가지기 위해서는 대항력 요건을 갖춰야 합니다. 대항력의 요건을 갖추려면 아래의 조건을 충족해야 합니다.

• 주택의 인도
• 전입신고

대항력의 요건은 배당요구 종기일까지 유지해야 합니다.

 

5. 배당신청을 해야 한다

단순히 최우선변제권의 조건을 갖춘 소액임차인이라고 해서 알아서 보증금을 돌려주지 않습니다. 배당요구 종기일까지 배당신청을 반드시 해야 합니다.

 

경매로 집이 넘어갈 경우

최우선변제금액 경매로 집이 넘어갈 경우 보증금에 대해서 최우선 변제금액을 책정하는 게 아니라 경매 입찰가에 의해 최우선 변제금액이 정해 집니다.

 

집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰가 가책정되는데 만약 경매가가 8천만 원이라면 그에 해당하는 1/2의 4천만 원이 최우선 변제금액이 되는 것입니다.

 

전세 재계약 전세 재계약을 할 경우

특히나 집이 근저당에 잡혀 있을 경우 위에서 언급한 2023년 4월 이후 기준의 최우선변제금액을 받을 수 있는 보증금의 기준을 정확하게 알고 있어야 합니다.

 

전세 재계약을 통해 보증금을 올려서 재계약을 할 경우 위의 서울시와 그 외 지역의 최우선변제금액을 받을 수 있는 보증금보다 높게 보증금으로 재개약을 할 경우 최수선변제금액을 받지 못할 수 있습니다.

 

글을 마치며

전세계약 시 소액임차인의 보호를 위한 최우선변제권이 있지만 실효성이 없다는 기사가 연이여 터져 나오고 있습니다. 올라가는 전셋값에 비해 최우선 변제권을 받을 수 있는 전세 보증금이 기준이 낮기 때문입니다.

 

빠른 법개정이 절실해 보입니다. 이상으로 최우선변제권의 뜻과 조건 및 주의사항에 대해 살펴보았습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 G7 정상회의 뜻과 역할 및 역사에 대해서

G7 정상회의 뜻과 역할 및 역사에 대해서